발코니 확장공사
2005년 12월 2일 「건축법 시행령」의 개정으로 발코니는 필요에 따라 거실ㆍ침실ㆍ창고 등의 용도로 사용할 수 있게 되어, 발코니 확장공사가 합법화되었습니다.
발코니 확장공사를 하려면 1992년 6월 1일 이전에 건축신고를 하거나 건축허가를 받은 주택에 설치된 발코니의 경우에는 구조안전점검을 받은 후 구조안전확인서를 해당 허가권자에게 제출해야 합니다.
2005년 12월 2일 전에 건축허가를 신청한 경우와 건축신고를 하거나 건축허가를 받은 아파트에 설치된 발코니의 경우에는 대피공간 또는 경계벽을 설치해야 합니다.
또한, 발코니 확장공사는 비내력벽의 파손ㆍ철거가 수반되는 경우에는 해당 동에 거주하는 입주자 또는 사용자 2분의 1 이상의 동의를 얻어 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 합니다.
발코니 확장공사를 하려면 1992년 6월 1일 이전에 건축신고를 하거나 건축허가를 받은 주택에 설치된 발코니의 경우에는 구조안전점검을 받은 후 구조안전확인서를 해당 허가권자에게 제출해야 합니다.
2005년 12월 2일 전에 건축허가를 신청한 경우와 건축신고를 하거나 건축허가를 받은 아파트에 설치된 발코니의 경우에는 대피공간 또는 경계벽을 설치해야 합니다.
또한, 발코니 확장공사는 비내력벽의 파손ㆍ철거가 수반되는 경우에는 해당 동에 거주하는 입주자 또는 사용자 2분의 1 이상의 동의를 얻어 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 합니다.
'발코니'란 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적(附加的)으로 설치되는 공간을 말합니다.
- 이 경우 주택에 설치되는 발코니는 국토해양부장관이 정하는 기준에 적합한 경우에는 필요에 따라 거실·침실·창고 등의 용도로 사용할 수 있습니다(「건축법 시행령」 제2조제14호).
▶건축주는 발코니를 거실 등으로 변경하려는 경우 사용승인 신청을 하기 전에 주택의 소유자(「주택법」 제38조에 따른 세대별 입주예정자를 포함)로부터 동의를 받아야 합니다(「발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준」 제10조).
▶주택법」 제2조제7호에 따른 사업주체(이하 '사업주체'라 함)는 발코니를 거실 등으로 사용하려는 경우에는 다음에 해당하는 일체의 비용을 「주택법」 제38조에 따른 주택공급 승인을 신청할 때 분양가와 별도로 제출해야 합니다(「발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준」 제7조제1항).
- 단열창 설치 및 발코니 구조변경에 소요되는 부위별 개조비용
- 구조변경을 하지 않는 경우 발코니 창호공사 및 마감공사비용으로서 분양가에 이미 포함된 비용
▶ 2005년 12월 2일 전에 건축허가를 신청한 경우와 건축신고를 하거나 건축허가를 받은 주택에 설치된 발코니(종전의 「건축법 시행령」 제119조제1항제3호다목에 따른 간이화단 부분을 포함)의 경우
- 개정규정에 의하여 거실·침실·창고 등으로 사용할 수 있습니다.
- 이 경우 1992년 6월 1일 이전에 건축신고를 하거나 건축허가를 받은 주택에 설치된 발코니를 거실·침실·창고 등으로 사용하려는 경우에는 건축사 또는 건축구조기술사의 구조안전점검을 받은 후 구조안전확인서를 해당 허가권자에게 제출해야 합니다[「건축법 시행령」 부칙(제19163호, 2005. 12. 2) 제2조제1항].
- 2005년 12월 2일 전에 건축허가를 신청한 경우와 건축신고를 하거나 건축허가를 받은 공동주택 중 아파트에 설치된 발코니를 개정규정에 따라 거실·침실·창고 등으로 사용하려는 경우에는 「건축법 시행령」 제46조제4항 및 제5항의 개정규정에 적합한 대피공간 또는 경계벽을 설치해야 합니다[「건축법 시행령」 부칙(제19163호, 2005. 12. 2) 제2조제2항 본문].
· 다만, 실내의 다른 부분과 구획된 바닥면적 2제곱미터 이상의 실의 출입문 또는 실내와 접한 부분에 전면 유리창이 설치되지 않은 발코니의 출입문에 「건축법 시행령」 제64조에 따른 갑종 방화문을 설치하는 경우에는 「건축법 시행령」 제46조제4항의 개정규정에 따른 대피공간을 설치한 것으로 봅니다[「건축법 시행령」 부칙(제19163호, 2005. 12. 2) 제2조제2항 단서].
- 건축주는 발코니 구조를 변경하려는 경우 「발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준」 제3조부터 제6조까지(대피공간의 구조, 방화판 또는 방화유리창의 구조, 창호 및 난간 등의 구조, 내부마감재료 등) 및 제8조(건축허가 시 도면)에 대하여 건축사의 확인을 받아 허가권자에게 신고해야 합니다(「발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준」 제12조제1항).
- 건축사의 확인을 받아 신고하는 경우 양식은 「건축법 시행규칙」 제12조에 따라 「건축법 시행규칙」 별지 제6호서식에 따르되, 첨부서류의 제출은 생략합니다(「발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준」 제12조제2항).
- 발코니 확장공사는 비내력벽 및 창호 철거, 바닥 수평 작업, 바닥재 시공, 천장 목공 작업 및 난방 배관 등의 작업이 포함됩니다.
- 따라서 발코니 확장공사는 비내력벽의 파손·철거가 수반되는 경우에는 해당 동에 거주하는 입주자 또는 사용자 2분의 1 이상의 동의를 얻어 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하는 사항입니다(「주택법」 제42조제2항, 「주택법 시행령」 제47조제1항 및 별표 3).
※ 「주택법」 제42조에 따라 허가를 받거나 신고를 해야 하는 경우 및 관리주체의 동의를 받아야 하는 경우에 대하여는 이 콘텐츠의 <아파트 관리 - 공동주택관리규약 - 아파트에 광고물을 붙이려면 입주민들의 동의를 받아야 하나요?> 및 <인테리어 공사 - 용도변경 등의 제한 - 아파트 내부 인테리어를 새로 하려는데 미리 신고해야 할 사항이 있나요?>에서 확인할 수 있습니다.
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발코니 창호공사 |
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공정거래위원회는 발코니 창호공사와 관련하여 소비자 피해를 줄이기 위하여 계약체결 시 「발코니 창호공사 표준계약서」(공정거래위원회 제10060호, 2008. 12. 19. 제정)의 사용을 권장하고 있습니다(「약관의 규제에 관한 법률」 제19조의2제5항). 표준계약서(표준약관)는 건전한 거래질서를 확립하고 불공정한 내용의 약관이 통용되는 것을 방지하기 위해 공정거래위원회에서 마련한 것으로 일정한 거래 분야의 표준이 되는 것을 말합니다(「약관의 규제에 관한 법률」 제19조의2제1항). 표준계약서(표준약관)에 관한 자세한 내용은 이 사이트의 『소비자보호』에서 확인할 수 있습니다. 「발코니 창호공사 표준계약서」에서는 소비자가 언제든지 적정 위약금을 지불하고 계약을 해제할 수 있도록 하고(「발코니 창호공사 표준계약서」 제7조제2항), 제품명, 제품색상, 유리색상 및 두께 등을 계약서에 구체적으로 명시하도록 정하고 있습니다(「발코니 창호공사 표준계약서」 제3조). 또한, 하자담보책임기간을 2년(유리는 1년)으로 명시하고(「발코니 창호공사 표준계약서」 제10조제1항), 공사 후 하자가 발생할 경우 하자보수에 상응하는 공사대금의 지급을 거절할 수 있도록 하며(「발코니 창호공사 표준계약서」 제5조제2항), 계약내용과 다르게 시공하는 경우에는 교체시공이나 차액환급 등 손해를 배상받을 수 있는 규정을 두고 있습니다(「발코니 창호공사 표준계약서」 제10조제3항). 다만, 표준계약서(표준약관)에서 정하고 있는 사항에 관해 사업자와 소비자가 표준계약서의 내용과 다르게 합의한 사항이 있을 때에는 그 합의사항(개별약정)이 표준계약서(표준약관)보다 우선합니다(「약관의 규제에 관한 법률」 제4조). |
▶ 발코니에 대피공간 확보
- 공동주택 중 아파트로서 4층 이상인 층의 각 세대가 2개 이상의 직통계단을 사용할 수 없는 경우에는 발코니에 인접 세대와 공동으로 또는 각 세대별로 다음의 요건을 모두 갖춘 대피공간을 하나 이상 설치해야 합니다. 이 경우 인접 세대와 공동으로 설치하는 대피공간은 인접 세대를 통하여 2개 이상의 직통계단을 쓸 수 있는 위치에 우선 설치되어야 합니다(「건축법」 제49조 및 「건축법 시행령」 제46조제4항).
· 대피공간은 바깥의 공기와 접할 것
· 대피공간은 실내의 다른 부분과 방화구획으로 구획될 것
· 대피공간의 바닥면적은 인접 세대와 공동으로 설치하는 경우에는 3제곱미터 이상, 각 세대별로 설치하는 경우에는 2제곱미터 이상일 것
· 인접 세대와의 경계벽이 파괴하기 쉬운 경량구조 등인 경우
· 경계벽에 피난구를 설치한 경우
- 공동주택의 3층 이상인 층의 발코니에 세대 간 경계벽을 설치하는 경우에는 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제14조제1항 및 제2항에도 불구하고 화재 등의 경우에 피난용도로 사용할 수 있는 피난구를 경계벽에 설치하거나 경계벽의 구조를 파괴하기 쉬운 경량구조 등으로 할 수 있습니다. 다만, 경계벽에 창고, 그 밖에 이와 유사한 시설을 설치하는 경우에는 그렇지 않습니다(「주택건설기준 등에 관한 규정」 제14조제5항).
▶ 대피공간의 구조
- 「건축법 시행령」 제46조제4항에 따라 설치되는 대피공간은 채광방향과 관계없이 거실 각 부분에서 접근이 용이하고 외부에서 신속하고 원활한 구조활동을 할 수 있는 장소에 설치해야 하며, 출입구에 설치하는 갑종방화문은 거실쪽에서만 열 수 있는 구조(잠금장치가 거실 쪽에 설치되는 것을 말하며, 대피공간임을 알 수 있는 표지판을 설치할 것)로서 대피공간을 향해 열리는 밖여닫이로 해야 합니다(「발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준」 제3조제1항).
- 대피공간은 1시간 이상의 내화성능을 갖는 내화구조의 벽으로 구획되어야 하며, 벽·천장 및 바닥의 내부마감재료는 준불연재료 또는 불연재료를 사용해야 합니다(「발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준」 제3조제2항).
- 대피공간은 외기에 개방되어야 합니다. 다만, 창호를 설치하는 경우에는 폭 0.7미터 이상, 높이 1.0미터 이상(구조체에 고정되는 창틀 부분은 제외)은 반드시 외기에 개발될 수 있어야 하며, 비상시 외부의 도움을 받는 경우 피난에 장애가 없는 구조로 설치해야 합니다(「발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준」 제3조제3항).
- 대피공간은 대피에 지장이 없도록 시공·유지관리되어야 하며, 대피공간을 보일러실 또는 창고 등 대피에 장애가 되는 공간으로 사용해서는 안 됩니다. 다만, 에어컨 실외기 등 냉방설비의 배기장치를 대피공간에 설치하는 경우에는 다음의 기준에 적합해야 합니다(「발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준」 제3조제5항).
· 냉방설비의 배기장치를 불연재료로 구획할 것